L’impatto delle misure restrittive sulle attività commerciali, artigianali ed industriali si farà sentire, naturalmente, anche alla riapertura quando cioè i “conduttori” potranno tornare ad usufruire pienamente dei locali condotti in locazione: si pensi solo alle restrizioni derivanti dalle nuove misure di sicurezza nelle modalità di fruizione di bar, ristoranti o parrucchieri e comunque di tutti locali “al pubblico” .
Le misure specifiche previste dal Legislatore a tutela di coloro che pagano canoni di locazione (come il credito di imposta pari al 60% del canone riconosciuto per il mese di marzo immobili in categoria C1 art. 65 decreto Cura Italia ) sembrano, a dire il vero, parziali.
L’esigenza degli esercenti è quella di mantenere il contratto di locazione, ma certamente per preservare la continuità delle attività, le condizioni contrattuali dovrebbero essere riviste in attesa di riprendere dei ritmi “quasi” normali.
La strada più semplice per ottenere una revisione delle condizioni contrattuali è ovviamente quella dell’accordo tra le parti, il che non è sempre così scontato considerato che gli interessi del conduttore e del locatore appaiono a prima vista confliggenti (ma così, in realtà, non è).
Ora come fare ad ottenere una rinegoziazione del contratto se il contratto non prevede delle specifiche clausole che prevedono la revisione al verificarsi di determinate eventi successivi alla stipula del contratto?
E’ possibile appellarsi al principio di buona fede di cui all’art. 1375 cc che deve accompagnare le parti di un contratto anche nella fase della esecuzione.
Le prestazioni delle parti devono mantenersi tra loro anche nella fase della esecuzione in sostanziale equilibrio.
Pertanto se in un contratto di durata, come è appunto il contratto di locazione, insorgono degli eventi come quello stiamo vivendo, che modificano l’equilibrio sostanziale tra le prestazioni delle parti, appare pienamente rispondente al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto, che esse non si sottraggano ad una trattativa per ricondurre tali prestazioni ad equilibrio.
Si può pertanto affermare che esiste sicuramente un dovere del locatore di non rifiutare in modo ostruzionistico e di non sottrarsi quindi alla richiesta di negoziazione del canone da parte del conduttore. Questi da parte sua non deve presentare richieste sproporzionate.
La durata della revisione del canone potrà ragionevolmente avere una durata limitata nel tempo, in funzione dei prevedibili tempi di ripresa e di ritorno alla normalità.